融资500万活了十多年,这家低调的联合办公准备赴港IPO

2019-10-21 21:01:42/阅读:124
如今,这家低调的公司确实正在为登陆资本市场做准备,这一点得到创富港方面的确认。那么,这么一家低调的黑马,是如何在联合办公的洗牌浪潮中逆流而上的?但从净利润来看,能取得创富港这样亮眼数字的选手并不多。2

新三板上市后,我们恢复了九家孵化器的运营业绩,但结果出乎意料:最低调的创富港实际上是利润最高的。

此外,我们最近从劳动人口中听到创富香港正准备攻击香港的ipo。

对于这家低调盈利的公司来说,好奇心的火焰在我们心中燃烧。我们联系了创富港创始人兼首席执行官春雪、创富港副总裁汤唯和创富港北京公司总经理郭健。

谈话结束后,我们对一家神秘的公司创富港有了很多新的了解。例如,2015-2017年期间,创富港实际上打算控制发展速度,为创业板上市做准备。纳什、尤克等同行都试图收购创富港。

现在,这家低调的公司确实在为登陆资本市场做准备,香港基金会已经证实了这一点。

那么,这样一匹低调的黑马是如何在联合办公室重组浪潮中崛起的呢?

香港有钱赚钱吗?

挣吧。

多少钱?2017年净利润超过2300万元,2018年超过3100万元。创富港副总裁汤唯告诉Touzhong.com,这些数据的背景是基于标准的“权责发生制”会计。大量预付款尚未累积。此外,创富港新店面积2018年扩大44.6%,对净利润影响很大。

乍一看,这个数字在总部联合办公营地几乎是压倒性的,那里的月租金营业额高达数亿美元。然而,从净利润来看,能获得创富港这样辉煌数字的玩家并不多。

创造一个富有的港口赚钱的秘诀是什么?事实上,这很简单,也就是说,它不会烧钱或盲目跟随扩张的趋势。

事实上,自去年以来,业界一直说联络处的损失都是扩张性的战略损失。只要扩张停止,现金流就会立即恢复正常。

这种说法没有错,但也取决于这些联合办公企业经营的老店是否有足够的盈利能力。创富港创始人兼首席执行官春雪向Touzhong.com透露,在创富港目前的规模和运营水平下,如果停止扩张,每年将有约1.5亿现金流。

这看起来很简单,有必要研究创建一个富裕的港口吗?

是的。

尽管有烧钱的方法,但不烧钱的结局往往并不乐观。要么屈服于少数几座高山,要么缩回到单一商店的商业模式。

在这样的商业模式下,创富港的突破并不容易,也不令人惊讶。

在看到以我们的工作、尤克工作室和氪星空间为代表的“硬币分散”模式后,让我们看看“省钱”模式下的合作组织者是如何在这次重组中幸存下来的。

创富港创始人春雪是一个真正的独立电视人。在创建创富港之前,春雪创建了为金融机构和企事业单位服务的软件公司文郑明。这使得创富港从诞生之初就携带了强大的技术基因。

创富港副总裁汤唯告诉Touzhong.com,创富港自建it团队每年将投入1000万it研发费用。

创富港2018年入住率达到96%。如此高的占用率甚至让同行们怀疑这些数据是假的。

然而,创富港持续的高占用率也得益于信息技术的高投入。通过内部平台,所有员工可以实时掌握各分公司的空缺情况和外部营销参数,实现所有员工的营销。

此外,通过大数据分析,创富港可以在未来15天内对每个城市进行营销预警,如有必要,可以快速响应并增加营销广告投资。

具体来说,创富港推出了大数据营销预警系统,可以根据过去三个月的销售数据推断未来用电量、续用率、过期房间数量、违约率等指标。一旦系统确定租金可能下降,创富港将加强在相应城市的广告宣传。

同时,创富港对金蝶提供的财务系统进行了二次开发,使创富港的业务系统和财务系统得以通过,大大减轻了财务人员的工作量。财务人员不需要记账,只需要检查数据。

创富港有多少研发团队?

创富港创始人兼首席执行官春雪表示,创富港只有七八名自己团队的成员和十几名外包团队的成员,总共约有25名成员。

一个由25人组成的团队已经做了这么多。要知道,类似的系统、梦加、纳什等同行可以配置近100人的研发团队。

春雪告诉Touzhong.com,创富港只做核心部分,外包所有硬件部分。也就是说,核心数据是创富港,但都采用合作模式。

投中从创富港2019年半年度报告中发现创富港有16名技术人员。

创富港对自己有什么看法?

创富港并不认为自己是一个“低端”联合办事处。在他们看来,这是一个适当的中等水平。

创富港副总裁汤唯告诉Touzhong.com,“在我们的同行中,我们可能确实是在中产阶级中打球。目前,我们对2.0产品的定价模式在中端偏高,而像优科这样的同行可能在高端定价。如果用酒店作为类比,最好的客人可能是四星级到五星级的标准。我们目前的位置大约是三颗星,这可能就是这样一个位置。”

据了解,创富港的第一代产品借鉴了雷格斯。装修投资两年后,每家商店都将恢复原样。对于我们的第二代产品,每家商店需要三年时间才能恢复到原来的样子。

向雷格斯学习可以理解,毕竟创富港和雷格斯都是服务型办公室。创富港为什么要向我们学习,我们的绘画风格完全不同?

2015年,因为无法理解wework的高估值,创始人春雪去了西雅图的wework商店两天。经过两天的短暂检查,春雪回国后将创富港的产品从1.0升级到2.0。

春雪告诉Touzhong.com,我们工作的本质是在空间利用上非常高效,在设计上非常节俭。我们的工作比创富港的1.0产品更有效地利用整个空间,而创富港的2.0产品学习我们的工作。

我们工作的高空间利用率有哪些具体方面?

汤唯指出,第一是我们工作对房间的划分,第二是我们工作空间的再利用非常强烈,例如,空间既是开放的办公空间又是活动区域,第三是我们工作一般占用整栋建筑或整层楼,这可以在功能区域的规划中利用很多地方。

汤唯说创富港1.0的店面都在1000平方米左右,这也意味着很多空间,比如过道,都不能用,但是我们可以做。我们工作的单一规模约为几千平方米。事实上,它需要区域使用的效率。这也是创富港2.0产品定位在3000-6000平方米的原因。面积使用效率将大大提高。

创始人春雪在访问美国后发现了我们工作的几个秘密:“美国人身高一米八二。我们工厂的人行道可以设计成一米宽。在我们国家,没有人能设计它。这是第一个。第二,一米长的走廊并不拥挤。另一个是,在他使用大面积后,他实际上有几个优势。第一个租赁期较长,第二个是使用率较高。第三,尽管公共空间的绝对面积有所增加,但公共空间的比例却有所下降。”

在目前的联合办公结构中,几乎没有参赛者能在价格上挑战创富港。

它能有多便宜?

创富港单个车站的月租金一般低于1000元,最便宜的车站可以是250元。

如上图所示,创富港深圳非核心区的写字楼价格为800元。它能容纳3个人,如果分布均匀,它将是一个250元的车站。这个价格几乎是我们工人的10倍。

价格战近年来在该行业并不少见。为了抢客户,甚至领先的大哥wework也实施了50%的租金折扣和100%回扣的高佣金政策。持续的价格战使联合办公室的平均价格降到了很低的水平。原本3000元出头的球员现在一般被调到1000元到2000元之间比赛。

在以市场为导向的价格战中,打造一个富裕的港口可以说已经达到了极致。

低价通常意味着损失,低价也意味着烧钱。创富港会以如此低的价格自焚吗?

没有。

创富港之所以能够实施低价战略,主要是因为其低成本的优势。

换句话说,创富港在取楼时会进行严格的财务模型计算。只要不符合金融模式,创富港将退出该建筑的竞争。

春雪告诉Touzhong.com,创富港在价格选择上从不与同行竞争,只要同行出价高就放弃。“也就是说,你要拿这道菜,你出价高,我不会跟着你出高价,哪怕是为了你。我们在深圳向毛总提出了几项提议。”

“我们的想法是,客户知道我的价格比别人低,他会给我。我想这么做。我现在所有的菜对顾客来说总是最低价。这是我们选择的标准,所以我们很难选择。”

根据这个标准,选择的扩展成本会显著增加吗?

春雪告诉Touzhong.com,事实正好相反。这一选择标准具有最低的扩张成本和最高的投资回报。

那么,为什么业主愿意以低价将房产出租给创富港呢?

春雪说,如果房东愿意承担风险并出租给他人,他是否得到风险溢价并不重要,但如果房东想要安全,他可以找到一个富裕的港口。原因很简单,如果房客逃跑了,这不是一个月的免租期,后面一定有很多不好的事情。

可以看出,创建一个丰富的港口的能力在于良好的运营,租户的低违约风险可以换成低租金。

创富港不仅在选择菜肴时非常小心,而且还节省了佣金。

据了解,创富港支付的佣金不到业内同行(如优秀客户)的一半。佣金这么低,为什么有中介愿意与创富香港合作?

Touzhong.com知道创建一个富饶的港口可能有两个独特的秘密。首先是产品的差异化创造了一个丰富的港口。中介只有得到这样的需求,才能找到一个富裕的港口。第二,中介可以获得佣金,而不用太担心。

第二点归因于创富港开发的“中介推广微信端”平台。中介提交需求后,创富港后台将自动跟踪项目进度。中介可以实时看到项目的进展。一旦项目完成,它将获得佣金。目前,该平台保留了10,000名中介人。

截至2019年5月底,创富港在全国范围内的门店不超过170家,总面积24万平方米。

显然,这是第一波进入联合办公市场的玩家,创富港的店铺数量少于尤克和纳什等新人。

那些花钱在头上的运动员只花了2-3年就赶上并超过了10年来创造一个富裕港口的成就。

创富港成立十年来,2011年仅收到红杉资本和智信资本556万美元的融资。这家初创公司只获得了500多万美元的融资,实际上已经存活了10年。

从那以后,创富港没有收到任何投资机构的资金。那么,创富港是运营良好,不需要资金,还是因为它不会讲故事,也不能得到资金?

创富港副总裁汤唯告诉Touzhong.com,实际情况是创富港在获得红衫军和致新556万美元的融资后试图100%扩张,但100%扩张导致当时的管理半径跟不上。接着创富港降低了扩张速度。

“如果我们把它压到50%,我们的经营状况就非常稳定,然后现金流就可以了,所以我们不需要任何钱。”

到2015-2017年,创富港实际上是在有意识地降低其扩张速度,战略性地释放利润。

汤唯透露,“当时指导我们进入新三板的证券交易商认为,我们的财务数据完全符合创业板的上市标准,然后我们最早的计划就是去创业板。”

Touzhong.com了解到,创富港17岁时,招商团队持有近1亿元资金。

“如果你没有很好地使用你的资金,你也不对股东负责,所以你没有进行相应的融资。”汤唯透露。

因此,在2018年5月股东大会之前,创富港一直在为创业板市场的冲击做准备。

2018年5月,由于政策原因,创富港不得不放弃国内上市。放弃国内上市后,创富香港制定了快速扩张的发展战略,上市地点也从内地转移到了香港或美国。

春雪告诉Touzhong.com,“海外上市对公司利润没有要求。如果没有,我们就放手。我告诉我们队,你是自由的,你想做什么就做什么。不管怎样,我负责基金。该基金目前面临巨大压力。现在资金还不够。”

2018年下半年,不受约束的创富港实现了近50%的增长。

春雪表示,创富港去年上半年的利润为2000万英镑,而去年下半年的原定目标是3000万英镑。然而,由于去年下半年的快速增长,利润下降到1000万元,全年利润最终达到3000万元。

“人们不想继续工作,所以我们就去做。我们通常反过来做。”创富港创始人春雪透露。

据了解,创富港自有资金加上一些银行贷款,可以支撑其50%的年增长率。与同行相比,创富港的盈利能力仍然很强,足以支撑其50%的扩张。

不过,春雪表示,如果香港要实现100%的增长,资金方面会有一定的缺口。创富港从去年年底开始在融资方面进行了一些沟通,但由于整个行业表现不佳,沟通仍然非常困难。

虽然创富港目前在股权融资方面没有任何新的进展,但创富港显然并不着急。春雪说,“他们(同龄人)筹集资金是因为那里的每家商店都在失血,我们每个商店都在献血,所以我不在乎。我拿不到钱。我每年只拿到50%的钱。我得到100%的钱。”

此外,创富港副总裁汤唯向Touzhong.com透露,创富港在债权融资方面取得了较大进展。目前,中国银行、浦东发展银行和工商银行对创富港的授信额度合计可达1亿元。

汤唯说,“因为银行仍然高度认可我们的业务和财务报告数据,所以我们是更稳定的。银行说他们可以通过信贷向我们捐款。”

财务报告核实了银行贷款现金流量表。财务结果显示,创富港2016年至2018年分别获得530万元、3670万元和4500万元银行贷款。

春雪告诉Touzhong.com,创富港并不太重视这种情况,但在选择标书时应该了解经济周期。在市场上最好的高周期条件下,千万不要进入对经济非常敏感的甲级办公楼。

2018年,以氪星空间为代表的联合办公室涌入甲级办公楼。然而,由于租金价格上下颠倒,投资促进依赖于降价和补贴。自今年以来,许多联合办事处已逐步退出甲级办公楼。

春雪指出,去年上半年之前,甲级写字楼的价格实际上达到了顶峰,所以创富香港现在转而关注甲级写字楼。创富香港一定是在与世界作对。

"世界越糟糕,扩张就越好?"

创富港创始人春雪也与Touzhong.com分享了关于创富港公司治理的有趣事情。

据了解,创富港没有强制性的中高级官员考勤制度。有太多的人迟到了一段时间,所以人力资源总监想出了一个早上开会的方法。

春雪告诉Touzhong.com,“我们没有准时在一点钟打卡参加早会,因为当早会召开的时候,所有的员工都会到场,他们为迟到感到尴尬。这就是逻辑。”

春雪解释道,“我们有一个上午的会议。你说我今天在家有事,我们不批评你,但如果你每次都这样做,你会很尴尬。如果你感到尴尬,你真的不是我们团队的一员。”

在创富港北京公司总经理郭健看来,春雪善于放权,创富港中层干部基本上是从内部提拔的。创富港的企业文化不提倡跳伞,而是提倡内部培训。

郭健本人于2009年加入创富港。从一个基层推销员开始,他在十年内逐渐成为北京的总经理。

“这个行业的推广速度很快。公司的整体氛围不错。没有乱七八糟的事情。领导者信任你,并能给城市经理足够的权力。即使城市经理在决策中犯了一些错误,领导也不会被追究责任。”

创富港副总裁陈修春回忆道,“创富港早期开业时,有时他的个人卡里装着成千上万的现金。薛从未问过你的钱是否正确。他甚至没想过。也就是说,他对他的工作给予了你足够的信任,所以我们没有考虑如何让他感到不安。我认为是具有这种特征的人最终创造了这种文化。如果他是一个一直想和你一起计算的人,那就不是创造一个富裕港口的文化。事实上,许多打造富港的员工都有一种感觉,在这种氛围下,他们会非常开心。”

由于足够的空间和信任,创富港的中高级人才很少流失。创富港成立十多年来,公司副总裁一直没有流失。除了三四个董事已经失业,只有一个真正离开了他的工作。

至于被解雇的三四名董事,春雪透露,有些董事不称职,有些董事违反了红线。

据了解,首席赛车手尤克工作室和联合办公滚道纳什空间(Nash Space)此前都曾参观过创富港,双方曾讨论合作或合并事宜。

春雪告诉Touzhong.com,“纳什在这里。纳什只想吞下我们。后来他发现它太大了,无法吞咽。我猜毛泽东也不能。”

投中不禁要问,现金流好、发展稳定的创富港怎么会同意和那些亏损的玩家合并呢?

汤唯透露,一个原因是他们自愿来找我们,另一个原因是股东红杉资本打算推动两家公司的合并。

汤唯说:“我们觉得,以我们目前的经营状况,也就是说,在合并方面,我们可能会比较苛刻。”

春雪表示,即使要讨论合并事宜,创富香港也将有自己的东西需要保留,并不得不根据同样的估价来看待它们。“红杉让我们谈谈,我们也必须给红杉面子,每个人都需要被释放,我们不能再这样做了。”

时间已经到了2019年下半年。与去年的激烈战斗相比,今年的联合办公市场实在有点冷清。其中一个主要原因是融资受阻,联络处手中没有多少子弹。

一些从业者认为,2020年联合办公可能有一个相对固定的模式。

但创富港创始人春雪表示,这个市场远没有饱和或恶性竞争。新的竞争者将会出现。只要新进入者有自己的核心能力,他们就可以进入联合办公市场。

此外,薛春还表达了对联合办公市场的看好。“我一直认为这是




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